不動産の最近のブログ記事

不動産への執行には大きくわけて

?債務名義取得による執行（強制執行・強制管理）
?担保権の実行（担保不動産競売・担保不動産収益執行）
とがあります。

?は債務名義を取得した債権者が債務者が所有する不動産に対して「強制管理」
（不動産自体を競売するんじゃなくて埼玉にある不動産の収益（家賃など）から債権を回収すること）
による執行が可能なのに対して、?には同様の制度が設けられていませんでした。

平成15年度の改正によって?の強制管理と同様の趣旨として、担保権の実行にも
「担保不動産収益執行」という制度が設けられました。

まぁ簡単にいうと強制管理の担保権バージョンってことですね。
実際、強制管理の規定が多く準用されています。

賃貸人が多くいる大きなビルなんかはそのビルを丸ごと競売にかけるより
（大きなビルだと売買価格も跳ね上がりますし、なかなか買手がつきません）
家賃収入が十分に見込めるようであれば、担保不動産収益執行のほうが
良い場合もあります。

物上代位はこの担保不動産収益執行が施行されるより前から広く用いられてまして
実際、担保不動産収益執行との競合（配当など）が問題になることが多いようです。

ちなみに、
第一順位で物上代位による賃料債権の差押え
第二順位で担保不動産収益執行
と入っている場合で担保不動産執行が開始されると
先に行われた差押えの効力は停止されますが
差押債権者は担保不動産収益執行において
配当を受けることができます。

それとは逆に、先に担保不動産収益執行が開始され
後に物上代位による賃料債権の差押えがされた場合は
差押債権者はそれより前の担保不動産収益執行において
配当を受けることはできずに担保不動産収益執行の
二重開始決定を得ることになります。

担保不動産収益執行と物上代位による差押えのどちらを選ぶも債権者の自由ですが、
担保不動産収益執行は手続きが面倒なため、物上代位のほうが使い勝手が良いようです。
しかし、前述しました大規模な物件で賃借人の把握が困難な場合などには
担保不動産収益執行のほうが良い場合もあります。

できるだけ物件に近く古くから開業し地元の人達も良く知っている業者、入居者募集を積極的に行なっている不動産　伊丹業者、新しい管理方法も積極的に取り入れ、勉強熱心な業者、取り扱い物件を多く持つ業者を複数尋ねてみてはどうかと思います。

見た目だけで直感的に選ぶとしても、しっかりした自社物件と思われる建物の１階で開業していて、小奇麗に掃除が行き届き明るい店舗構え、代表者とともに従業員が数名以上いて、顔つきが悪い社員がいない会社で、物件情報が見やすく整然と掲示してある会社だったらまず第１段階は大丈夫でしょう。

不動産選びについての質問です。

今一人暮らしをしようと思い、インターネットで調べていましたが、ありすぎてどうしたらいいかわかりません。
いいなと思った物件があったので、不動産に連絡してみたら、良かったら直接きてみてくださいといわれ、後日行く事になりました。

賃貸マンションなどで、何件も違う不動産が紹介していたりしますが、どこで契約しても同じですか？

あと、例えば、Ａ不動産が管理しているものをＢ不動産で説明受けたり契約しようとしたら、
仲介かなんかでＡ社に紹介してもらうようになりますか？Ｂ社での契約になりますか？

不動産購入で悩んでいます。教えてください。A不動産で紹介された土地（仲介）を「２００万値引きできたら即契約する」と交渉したところ、売主と相談した結果「１００万の値引きだったら可能」と言われました。

しかし、B不動産（こちらも仲介）とも他物件での付き合いがあったのでこの件をお話ししたところ、「その土地でしたら２００万値引きは大丈夫だと思います、ぜひウチでやらせてください。」と言われています。

中古マンションを購入し、その際、不動産屋さんがリフォーム業者を紹介してくれたのですが、余りいい業者ではありませんでした。
なので別の業者に頼んだ所、不動産屋さんがローンの事で動いてくれなくなりました。

住宅の部分はもう支払

済みで、リフォームの部分のローンの手続をしなくてはいけないので、不動産業者に連絡した所、「僕が紹介した所だったら最後に支払いでよかった」というような事を言って何もしてくれません。